Giá nhà tại Australia lao dốc có phải là cơ hội?

Giá nhà giảm sâu sau nhiều thập kỷ tăng

Thị trường bất động sản Australia đang chịu sức ép lớn khi lãi suất tăng và các biện pháp cải cách thuế nhằm hạn chế đầu tư vào nhà ở bắt đầu tác động đến nhu cầu. Diễn biến này không chỉ ảnh hưởng đến người mua và nhà đầu tư mà còn làm dấy lên lo ngại về hoạt động xây dựng mới và khả năng hoàn thành mục tiêu phát triển nhà ở của chính phủ.

Theo báo cáo của công ty dữ liệu bất động sản CoreLogic, giá nhà trung bình trên toàn Australia trong tháng 9/2026 ở mức khoảng 899.000 AUD, tương đương 625.000 USD, giảm 5,2% so với đỉnh hồi tháng 3. Tờ Financial Review của Australia ngày 1/10 nhận định thị trường nhà ở nước này đang tiến gần đến đợt suy thoái mạnh nhất trong 4 thập kỷ.

Đà giảm thể hiện rõ ở các đô thị lớn. Giá nhà trung bình ở Sydney và Melbourne đã giảm 6-7% so với cùng kỳ năm trước, đồng thời thấp hơn 8,6% so với mức đỉnh hồi tháng 2. Một số tổ chức tài chính tư nhân dự báo giá có thể giảm tổng cộng 9-13% so với mức cao nhất. Shane Oliver, nhà kinh tế trưởng của AMP Limited, thậm chí còn dự đoán mức giảm có thể lên tới 15%.

Lãi suất tăng là một trong những nguyên nhân trực tiếp làm suy yếu sức mua. Lãi suất chính sách của Australia đang ở mức cao nhất trong 15 năm, trong khi lãi suất thế chấp bình quân đã vượt 6%, khiến chi phí vay mua nhà tăng đáng kể.

Các dấu hiệu giảm nhiệt cũng xuất hiện trên thị trường giao dịch. Số bất động sản được đưa ra đấu giá đã giảm một nửa so với cùng kỳ năm trước, tỷ lệ bán thành công giảm xuống dưới 50%, trong khi lượng nhà chưa bán được tăng khoảng 20%. Ngày càng nhiều bất động sản cần hơn 6 tháng mới tìm được người mua.

Lãi suất tăng cao đã đẩy lãi suất thế chấp lên cao và làm giảm nhu cầu mua nhà.

Người mua trẻ mắc kẹt giữa giá giảm và nợ cao

Trong nhiều thập kỷ, giá nhà tại Australia nhìn chung đi lên nhờ dân số tăng do nhập cư và các ưu đãi thuế dành cho đầu tư bất động sản. Không ít người tận dụng những chính sách này để liên tục mua bán nhà, qua đó tích lũy tài sản.

Theo Cục Thống kê Australia, giá trung bình của một căn nhà biệt lập hiện hữu tại Sydney đã tăng từ 365.000 AUD năm 2002 lên 1,48 triệu AUD năm 2026, tức gấp khoảng 4 lần. Giá nhà từng giảm nhẹ trong đại dịch Covid-19, nhưng nhanh chóng tăng trở lại khi các hoạt động kinh tế và xã hội bình thường hóa.

Đà tăng kéo dài khiến nhiều người trẻ ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Để hỗ trợ nhóm này, Australia triển khai chương trình hỗ trợ người mua nhà lần đầu vào tháng 10/2025, cho phép giảm khoản tiền đặt cọc bắt buộc từ 20% xuống còn 5% giá trị bất động sản.

Tuy nhiên, việc mua nhà với khoản đặt cọc thấp cũng khiến một số người dễ chịu áp lực hơn khi thị trường đảo chiều. Lãi suất tăng làm chi phí trả nợ lớn hơn, trong khi giá trị bất động sản có thể giảm xuống dưới mức giá mua ban đầu. Những người cần bán nhà vì khó khăn tài chính, do đó có nguy cơ phải chấp nhận khoản lỗ.

Tháng 5/2026, chính phủ công bố các thay đổi về thuế bất động sản nhằm hạn chế đầu tư. Những điều chỉnh này sửa đổi quy định cho phép nhà đầu tư dùng khoản lỗ từ bất động sản để bù trừ vào thu nhập từ tiền lương, đồng thời thu hẹp phạm vi ưu đãi thuế đối với lợi nhuận từ vốn.

Các biện pháp được đưa ra trong bối cảnh tranh luận về khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng gay gắt. Tuy nhiên, khi lãi suất vay vẫn cao và giá nhà giảm, người mua trẻ tham gia thị trường có thể phải đối mặt với tình thế khó khăn: tài sản mất giá nhưng nghĩa vụ trả nợ không giảm tương ứng.

Xây dựng chững lại, mục tiêu nguồn cung bị đe dọa

Sức ép trên thị trường nhà ở hiện hữu đang lan sang lĩnh vực phát triển dự án mới. Khi giá bán kỳ vọng giảm nhưng chi phí đất đai, nhân công, vật liệu, hạ tầng, tài chính và tuân thủ quy định vẫn cao, số lượng dự án bảo đảm hiệu quả kinh tế ngày càng ít.

Sự sụp đổ của Bathla Group vào tháng 8 là một trường hợp đáng chú ý. Tập đoàn phát triển bất động sản này phụ thuộc nhiều vào tín dụng tư nhân để tài trợ cho các dự án. Chi phí gia tăng cùng doanh số bán hàng yếu đã khiến nguồn vốn cạn kiệt, buộc doanh nghiệp phải sa thải nhân viên và tạm dừng hoạt động xây dựng.

Trong tuyên bố hồi tháng 9, Hiệp hội Công nghiệp Nhà ở Australia cảnh báo rằng khi giá nhà hiện hữu giảm nhưng các chi phí phát triển không giảm theo, số dự án nhà ở mới có khả năng sinh lời sẽ thu hẹp.

Điều này đặt ra một bài toán khó cho chính phủ. Giá nhà giảm có thể giúp điều chỉnh thị trường sau nhiều năm tăng nóng, nhưng nếu các doanh nghiệp giảm đầu tư hoặc trì hoãn dự án, nguồn cung nhà ở trong tương lai có thể bị ảnh hưởng. Khi đó, áp lực thiếu nhà sẽ khó giải quyết, đặc biệt nếu nhu cầu tiếp tục tăng.

Chính phủ Australia đặt mục tiêu cung cấp 1,2 triệu căn nhà trong vòng 5 năm đến năm 2029. Tuy nhiên, sự kết hợp giữa chi phí vay cao, cải cách thuế và triển vọng lợi nhuận kém thuận lợi đang tạo thêm trở ngại cho hoạt động xây dựng.

Thách thức hiện nay không chỉ là làm thế nào để kiềm chế giá nhà, mà còn là duy trì động lực phát triển nguồn cung trong lúc thị trường suy yếu. Nếu đầu tư xây dựng chững lại kéo dài, đà giảm giá hiện tại chưa chắc sẽ chuyển hóa thành cơ hội sở hữu nhà bền vững cho người dân Australia.